نحوه برخورد قانونی با مستاجران بدحساب
در فرآیند اجاره ملک، یکی از چالش‌های اساسی برای موجران، برخورد با مستاجران بدحساب است. مستاجری که از پرداخت به موقع اجاره‌بها سر باز می‌زند یا به تعهدات قانونی خود پایبند نیست، می‌تواند مشکلات متعددی را برای موجر ایجاد کند. بنابراین، شناخت حقوق قانونی موجر و مراحل قانونی برخورد با چنین مستاجرانی از اهمیت بسزایی برخوردار است. در این مقاله، فرآیند قانونی رسیدگی به این مسئله بررسی خواهد شد.
1. بررسی قرارداد اجاره
اولین و مهم‌ترین اقدام در مواجهه با مستاجر بدحساب، بررسی دقیق قرارداد اجاره است. قرارداد باید به وضوح شرایط پرداخت اجاره‌بها، زمان پرداخت و جریمه تأخیر را مشخص کرده باشد. در صورتی که قرارداد به‌درستی تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند از مفاد آن برای احقاق حقوق خود بهره بگیرد.
نحوه برخورد قانونی با مستاجران بدحساب
2. ارسال اخطار رسمی به مستاجر
در صورت تأخیر یا عدم پرداخت اجاره‌بها، موجر موظف است ابتدا یک اخطار رسمی برای مستاجر ارسال کند. این اخطار می‌تواند از طریق پیامک، ایمیل، نامه کتبی یا اظهارنامه رسمی باشد. ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی باعث ایجاد سندیت قانونی خواهد شد و در آینده می‌تواند به عنوان مدرک در مراجع قضایی ارائه گردد.
3. طرح دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها
چنانچه مستاجر به اخطار رسمی توجهی نکرده و همچنان از پرداخت اجاره خودداری کند، موجر می‌تواند اقدام قانونی انجام دهد. بر اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، خرید آپارتمان در عظیمیه در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها برای دو ماه متوالی یا بیشتر، موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک را از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف مطرح نماید.
4. مراجعه به شورای حل اختلاف
در دعاوی مربوط به تخلیه، اولین خرید خانه در جهانشهر مرجع قانونی شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. برای طرح شکایت، موجر باید با در دست داشتن مدارکی همچون:
– قرارداد اجاره
– اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به مستاجر
– مدارک شناسایی
– رسیدهای پرداخت اجاره‌بها
به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها را تنظیم کند.
5. صدور حکم تخلیه و اجرای آن
پس از بررسی مدارک و دفاعیات مستاجر، اگر مستاجر همچنان از پرداخت اجاره امتناع کند، حکم تخلیه از سوی شورای حل اختلاف یا دادگاه صادر خواهد شد. پس از صدور حکم، موجر می‌تواند با مراجعه به اجرای احکام، درخواست اجرای حکم را نماید. این فرآیند معمولاً طی 10 روز کاری انجام می‌شود و در نهایت، نیروی انتظامی در اجرای حکم همکاری خواهد کرد.
6. توقیف اموال مستاجر در صورت بدهی
در مواردی که مستاجر علاوه بر عدم پرداخت اجاره‌بها، خرید خانه در گوهردشت خسارت‌هایی نیز به ملک وارد کرده باشد، موجر می‌تواند از طریق دادگاه تقاضای توقیف اموال مستاجر را داشته باشد. برای این کار، دادخواست مطالبه وجه همراه با مدارک مربوطه به دادگاه ارائه می‌شود. در صورتی که مستاجر اموالی قابل توقیف داشته باشد، دادگاه می‌تواند حکم به توقیف اموال وی دهد.
7. ممنوع‌الخروج کردن مستاجر بدهکار
در شرایطی که بدهی مستاجر از حد معینی بالاتر رود و امکان وصول آن از طریق توقیف اموال نباشد، موجر می‌تواند درخواست ممنوع‌الخروجی مستاجر را مطرح کند. این درخواست معمولاً در صورتی پذیرفته می‌شود که بدهی مستاجر به میزانی باشد که فرار از پرداخت آن به نظر برسد.
8. پیگیری از طریق مراجع انتظامی
اگر مستاجر علاوه بر عدم پرداخت اجاره، مرتکب تخلفات دیگری همچون جعل اسناد یا کلاهبرداری شده باشد، موجر می‌تواند از طریق مراجع انتظامی اقدام کند. در این صورت، شکایت کیفری مطرح شده و موضوع توسط پلیس آگاهی و دادسرا پیگیری خواهد شد.
9. تنظیم قرارداد اجاره با ضمانت‌های مناسب
برای جلوگیری از مشکلات ناشی از مستاجران بدحساب، توصیه می‌شود موجران در هنگام تنظیم قرارداد، ضمانت‌های کافی دریافت کنند. این ضمانت‌ها می‌تواند شامل:
– دریافت چک یا سفته تضمینی
– تعیین ضامن معتبر
– درج شرط فسخ قرارداد در صورت تأخیر در پرداخت اجاره
باشد. این موارد می‌توانند در مراحل بعدی پیگیری‌های قانونی به موجر کمک شایانی نمایند.
10. استفاده از وکیل حقوقی
در مواردی که مستاجر به هیچ‌وجه حاضر به پرداخت اجاره‌بها یا تخلیه ملک نیست و فرآیند حقوقی پیچیده شده است، توصیه می‌شود موجر از وکیل متخصص در دعاوی ملکی استفاده کند. وکیل می‌تواند با دانش حقوقی خود، مسیر قانونی را به‌درستی طی کرده و احتمال موفقیت موجر را افزایش دهد.
برخورد با مستاجران بدحساب نیازمند آگاهی کافی از قوانین و طی کردن مراحل قانونی به‌صورت صحیح است. موجر باید ابتدا از طریق اخطار رسمی اقدام کرده و در صورت بی‌توجهی مستاجر، از مراجع قضایی پیگیری نماید. استفاده از قراردادهای محکم، ضمانت‌های کافی و مشورت با وکلای حقوقی از جمله راهکارهایی است که می‌تواند از بروز مشکلات آتی جلوگیری کند. در نهایت، رویکرد قانونی و مستند می‌تواند بهترین روش برای حفظ حقوق موجران در برابر مستاجران بدحساب باشد.
